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価格補正の手法を中心に

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土地が旗竿地(専通)の場合の査定方法についてまとめた

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旗竿地の計算方法

旗竿地

旗竿地(はたざおち)とは、専通(せんつう)袋地(ふくろち)路地状敷地(ろじじょうしきち)とも呼ばれ、 旗竿(はたざお)の形をしている土地 のことです。

そこで 路線価(ろせんか) を使って計算します。

路線価は、成約事例などを参考にして、公示地価(実勢価格・相場価格)の 8割 を目安に決定されます。つまり、 路線価を1.25倍すればおよその相場価格がわかる ということになります。

例えば、土地(117㎡)に接する道路の路線価が1㎡あたり10万円だとすると 評価は1,170万円

実勢価格は1.25倍なのでおよそ1,462万5,000円 となります。

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奥行価格補正率(おくゆきかかくほせいりつ)

ただし、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。 奥行きの狭い土地は、一般的な土地と比べて利用価値が低い とされています。

例えば、土地(117㎡)に接する道路の路線価が1㎡あたり10万円、地区区分が普通住宅で、奥行距離が15mの場合は1.0なので、1㎡あたりの路線価額は10万円×1.0で10万円になります。面積が117㎡なので 評価は1,170万円

実勢価格は1.25倍なのでおよそ1,462万5,000円 となります。

奥行価格補正率表

これが、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「 間口が狭小な宅地等 」か「 不整形地 」の計算をしなければなりません。

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「間口が狭小な宅地等」を使っての旗竿地の計算方法

間口が狭小な宅地等

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地区区分 間口が狭小な宅地 奥行が長大な宅地
間口距離 奥行距離 ÷ 間口距離
ビル街地区 28m未満
高度商業地区 8m未満 3以上
繁華街地区 4m未満3以上
普通商業・併用住宅地区 6m未満 3以上
普通住宅地区 8m未満 2以上
中小工場地区 10m未満 3以上
大工場地区 28m未満

間口狭小補正率(まぐちきょうしょうほせいりつ)

奥行長大補正率(おくゆきちょうだいほせいりつ)

例えば、土地(117㎡)に接する道路の1㎡あたりの路線価額が10万円、地区区分が普通住宅で、間口距離が3m、奥行距離が15mの場合は、間口狭小補正率が0.9、奥行長大補正率が0.92なので、10万円×0.9×0.92で82,800円になります。面積が117㎡なので 評価は968万7,600円

【保存版】相続税の土地評価額の調べ方|2種類の評価方法と評価額が下がる条件を解説!

相続税を計算するためには、財産の価値を調べなければいけません。この、相続税を計算するうえでの財産の価値を「相続税評価額」といいます。
評価額を調べようと思ったとき、とくに厄介なのが土地の評価額。正確に知るためには、かなりの専門知識が要求されます。
具体的には「路線価方式」か「倍率方式」のどちらかで評価額を計算することになります。 どちらの方法を選ぶべきかは、土地のあるエリアしだいです。
以下で、それぞれの計算方法を見てみましょう。

路線価方式

国税庁評価倍率表

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
路線価 × 地積(㎡)× 補正率
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

地積とは土地の面積のことです。
土地の評価額計算が難しい最大の理由は、最後にかけている補正率にあります。路線価はあくまで標準的な宅地を想定したものです。実際には、同じ路線価でも、土地の形などによって利用しやすさには差があります。それをすべて同じ価格にしてしまうのは不公平な感じがしますよね。
そうした土地ごとの差を評価額に反映するのが補正率です。補正率については、後ほど説明します。

国税庁路線価図

確認した倍率を次の式にあてはめます。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
固定資産税評価額 × 評価倍率
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
固定資産税評価額は固定資産税を決める際の基準となる評価額のこと。「固定資産評価基準」に基づいて、市区町村が個別に決めています。
固定資産税評価額について、詳しくは「【永久保存版】不動産相続時の固定資産税納税者や納税額について徹底解説」をご確認ください。

相続した土地の状況によって評価が変化する

  • 土地の形がいびつ
  • 間口(道路に接している部分)が狭い
  • 奥行きが極端に長い
  • 土地の面積がきわめて大きい

これらから該当する「全ての」補正率を路線価にかけることができます。
ただし、正確な補正率を出すことは素人には困難です。正確に知りたい場合は専門家に頼ったほうがいいでしょう。
どうしてもという場合、国税庁のホームページに掲載されている「奥行価格補正率」などから調べることは可能です。

不整形地補正

不整形地補正とは、土地の形がいびつな場合にかかる補正です。いびつな部分の割合によって、土地の評価額が下がります。
補正率の計算には、かげ地割合というものが必要になります。このかげ地割合は次の式で出すことができます。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
かげ地割合=(想定整形地の地積-不整形地の地積)÷想定整形地の地積
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
不整形地はいいと思います。いびつな形の土地、補正率を知ろうとしている土地のことです。それに対して想定整形地は不整形地を囲むように想定した長方形の土地のこと。
ちなみにかげ地割合のかげ地とは、想定整形地のうち不整形地ではない部分のことです。

正面路線の判定|図解付き

路線価図

路線価図

標準的な間口距離及び奥行距離

    と間口狭小補正率のいずれもが1.00 による調整を要しないもの

2.正面路線と正面路線価

正面路線とは、評価対象地の正面にある 相続税路線価の付された 道路又は路線のことをいいます。また、正面路線価とは、その正面路線に付された相続税路線価のことをいいます。

正面路線と正面路線価

正面路線と正面路線価

3.2つ以上の路線に接する土地の正面路線の判定

評価対象地が2つ以上の路線価の付された道路に接する場合には、 奥行価格補正後の路線価が 最も 高い方の路線を正面路線として判定 をします。

なお、奥行価格補正後の路線価が同額の場合には、原則として、路線に接する距離が 長い方 の路線を正面路線として判定をします。

(1) 角地の場合の例

角地の場合の正面路線の判定

角地の場合の正面路線の判定

  1. 南側路線の奥行価格補正後の路線価
    100千円/㎡ × 奥行価格補正率 (0.99) = 99千円/㎡
  2. 西側路線の奥行価格補正後の路線価
    95千円/㎡ × 奥行価格補正率 (1.00) = 95千円/㎡
  3. ①>②より、南側路線を正面路線と判定

(2) 二方路地の場合の例

二方路地の正面路線の判定

二方路地の正面路線の判定

  1. 南側路線の奥行価格補正後の路線価
    80千円/㎡ × 奥行価格補正率 (1.00) = 80千円/㎡
  2. 西側路線の奥行価格補正後の路線価
    65千円/㎡ × 奥行価格補正率 (1.価格補正の手法を中心に 00) = 65千円/㎡
  3. ①>②より、南側路線を正面路線と判定

(3) 奥行価格補正後の路線価が同額の場合

奥行価格補正後の路線価が同額な場合

奥行価格補正後の路線価が同額の場合

  1. 南側路線の奥行価格補正後の路線価
    100千円/㎡ × 奥行価格補正率 (0.95) = 95千円/㎡
  2. 西側路線の奥行価格補正後の路線価
    95千円/㎡ × 奥行価格補正率 (1.00) = 95千円/㎡
  3. ①=② かつ 38m > 20m より、西側路線を正面路線と判定

4.1路線に2つの路線価がある場合の正面路線価

(1) 基本的な計算例

正面路線に2以上の路線価が付されている場合

正面路線に2以上の路線価が付されている場合の例

  • 正面路線価
    = 82,000円/㎡ × 15m/25m + 73,000円/㎡ × 10m/25m
    = 78,400円/㎡

(価格補正の手法を中心に 2) 応用的な計算例:不整形地かつ複数路線に接する土地の場合

不整形地かつ二方路地かつ正面路線に2以上の路線価が付されている場合の例

不整形地かつ二方路地かつ正面路線に2以上の路線価が付されている場合の例

  1. 北側路線(A)の奥行価格補正後の路線価
    イ)奥行価格補正前の路線価
    82,000円/㎡ 価格補正の手法を中心に × 15m/25m + 73,000円/㎡ × 10m/25m = 78,400円/㎡
    ロ)奥行価格補正後の路線価
    イ (78,400円/㎡) × 奥行価格補正率 (1.00) = 78,400円/㎡
  2. 南側路線(B)の奥行価格補正後の路線価
    81,000円/㎡ × 奥行価格補正率 (0.95) 価格補正の手法を中心に = 76,950円/㎡
  3. 正面路線の判定
    ①>②より、 北側路線を正面路線と判定
  4. 正面路線価
    78,400円/㎡

5.2つ以上の路線に接する土地の正面路線の判定の例外

(1) 路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく低い場合 (任意)

路線価の高い路線の影響を受ける度合が著しく少ない土地

  1. 南側路線の奥行価格補正後の路線価
    200,000円/㎡ × 奥行価格補正率 (1.00) = 200,000円/㎡
    ※但し、奥行距離を20mとして計算
  2. 西側路線の奥行価格補正後の路線価
    120,000円/㎡ × 奥行価格補正率 (1.00) = 120,000円/㎡
    ※但し、奥行距離を15mとして計算
  3. 正面路線の判定
    ①>②より、 南側路線を正面路線と判定

しかしながら、上記のような評価対象地の場合、南側路線に接する部分(間口)の長さが狭小であり、また、接道義務も満たしていないことから、正面路線と判定された 南側路線の属する地域の影響を受ける度合いが著しく低い と認められます。

このような場合には、原則的な取扱いに替えて、その宅地が最も影響を受ける路線 (上記の場合には西側路線) を正面路線として判定をすることができます。なお、上記の例のような帯状部分を有する土地については不整形地補正を行わない場合がありますので注意します。

  • (参考)不整形地補正を行わない不整形地 – 相続土地評価.com

(2) 容積率に係る減額調整後の正面路線価が他の路線価を下回る場合 (強制)

減額調整後の正面路線価が他の路線価を下回る土地

減額調整後の正面路線価が他の路線価を下回る土地

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